Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır ?

Detaylı Emsal Hesabı 2021

• Kaks nedir?

• Taks nedir?

• Emsal nedir?

• Detaylı emsal hesabı nasıl yapılır? konularını anlatacağım. Yazının tamamını okuduğunuzda konu hakkında hiçbir bilginiz olmasa bile kendi arsanıza veya herhangi bir arsaya nasıl bir inşaat yapılabildiğini hesaplayabileceksiniz.

Önce tanımlamaları yapayım, ardından imar durumu üzerinde anlatacağım.

TAKS : ”Taban Alanı Kat Sayısı” Emsal = KAKS : “Kat Alanı Kat Sayısı”

İmar Durumu nedir?

Arsaya nasıl bir inşaat yapılabileceğini gösteren belgedir. Daha açıklayıcı olmam gerekirse: kaç katlı inşaat yapılabileceğini, ne tür bir inşaat yapılabileceği, arsanın ne kadarının kullanabileceğini, toplam inşaat alanını, çevrenizdeki arsaların durumunu vb gösteren belgedir.

Ben yine Kadıköy Belediyesi’ nden bir arsa seçtim. Bu linke girip Ada/parsel kısmına 602/13 yazıp benimle aynı imar durumunu indirebilirsiniz: https://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/#

• 
  

İndiremeyenler için imar durumunun pdf halini buradan indirebilirsiniz:

imar-durumuİndir

İmar Durumunu inceleyelim:

• Açık mavi renkle işaretli alan bizim parselimizi gösteriyor.

• Mavi dikdörtgenin içindeki 13 yazısı parsel numaramızı belirtiyor.

• Bina yüksekliği: Yençok 15 kat yazıyor. Bu şu anlama geliyor: Eğer emsal hesabını yaptıktan sonra 20 katlı bina yapabilecek olsan bile en fazla 15 kat yapabilirsin. Ama zaten senin emsal hesabın 5-10 katlı bina yapmaya yetiyorsa bu madde seni hiç ilgilendirmiyor.

• Ön bahçe: min.5m demiş. Yani Ön bahçeden yani yola cephesi olan taraflardan en az 5metre çekilmen gerek. Evet orası da senin arsan ama oraya bina yapamazsın, orayı yeşil alan olarak kullanırsın.

• Max Taks: 0.35 demiş. Yani bizim arsamız 541,70m2 idi. İmar durumunda o şekilde yazıyor. Binanın zemin katının max alanı 541,70 x 0,35 = 189,60m2 olabilir. Ama burada 2 doğrulama yapmamız gerek. Bir de çekme mesafelerini hesaplamamız lazım, yani ön bahçeden 5mt, yan bahçeden ve arka bahçeden 4mt çekildiğimiz zaman kaç mt kaldığına da bakmamız gerekiyor. Normalde mimari projeyi çizmeden önce arsamızın köşe noktalarını küsüratlarına kadar öğrenmek için belediyeye başvurmamız gerekiyor, akabinde harita mühendisi ekip geliyor ve yerinde ölçüm yapıp bize tam koordinatları veriyor. Ama biz şuanda o kadar kesin hesap yapamayacağız. O nedenle arsamızın enini ve boyunu öğrenmek için daha farklı bir yöntem kullanacağız.

• İnşaat Nizamı: Ayrık. Adı üstünde ayrık yapacağız. Yandaki arsalarda da bina yapıldığı zaman aramızda bir mesafe olacak, sırt sırta olmayacak.

• Bina genişliği: min.6m. Yani binanın bir cephesi 6mt’den az olsaydı burada yapılaşma olmazdı. 6mt’den düşük cephe olsa bina olmaz orada, insan yaşayacak içinde kafasıyla yaklaşılıyor

Taks hesabını hesaplayabilmek için devam edelim: https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ sitesine girin. Sol tarafı şu şekilde doldurun:

İl: İstanbul İlçe: Kadıköy Mahalle: Tuğlacıbaşı Ada: 602 Parsel: 13 (Şu anda ben size örnek bir hesap gösterdiğim için benim arsamı girmeniz gerekiyor. İyice öğrendikten sonra kendi arsanızı hesaplarsınız.) Bu ekranın sizde de gözükmesi gerek, arsamızın yeri biraz kayık gözüküyor zaten bu gibi durumlardan dolayı tam net hesabı yapabilmek için Belediyeye başvuruyoruz.

Arsamız dikdörtgen olduğu için gördüğünüz gibi ölçüleri 30mt x 17mt çıktı.

Bu arada belediyeden net ölçü aldığımızda işgal, yola terk gibi alanları da net olarak görebiliriz. Örneğin bizim arsamızda yola terk etmemiz gereken bir kısım var. Şu resimde mouse’u oynattığım yerdeki siyah çizgi yol sınırı, mavi ise bizim arsamızın sınırı.

Yola Terk

Gördüğünüz gibi bazı kısımlarda mavi çizgi siyah çizginin dışına çıkmış, mantıken arsamız yolun içinde olamayacağından o kısımları belediyeye bedelsiz bir şekilde terk etmemiz gerekecek. Bizim arsamız 541m2’ydi, yola terk işlemini yaptıktan sonra belki 530’a düşecektir. Kaça düşeceğini net bir şekilde hesaplamamız gerek.

Buraya bir parantez açalım. Arsa bizim arsamız, parasını verip almışız veya miras kalmış. Ne şekilde elde ettiğimizin önemi yok, sonuçta bizim. Yola terk işlemi yaparken belediye bana neden terk ettiğim kısmın parasını vermiyor, neden bedelsiz terk ediyorum diye sorabilirsiniz. Mantığını şöyle anlatayım. Belediye diyor ki: Ben yeni yol çalışmaları yaptım, bu çalışmada da senin arsanın içinden yol geçiyor (10cm kenarından da geçebilir, 10mt kenarından da geçebilir). Normalde belediye o yolu şimdi yapacak olsa size bedelini öder, ödemesi gerekir. Ama belediyenin şuanda yol yapmak gibi bir planı olmadığından diyor ki: Benim böyle bir bütçem yok, istersen bekle, yol yapılacağı zaman sen de paranı alırsın. Ama senin inşaatı bir an önce yapman lazım, o nedenle bekleyemiyorsun. Belediye burada seni şöyle sıkıştırıyor: İnşaat ruhsatı alacaksan burayı bana bedelsiz terk edeceksin, orası artık benim olacak. Sen de el mecbur bedelsiz terk ediyorsun. Pratikte işler böyle yürüyor.

Hesaplamalara geri dönelim. Bizim arsamız 541,70m2’ydi. Yola terk alanımızı 11,70m2 olarak varsayalım ve net arsa alanımız 530m2 olsun, hesaplamalar daha kolay olur. Üstte Tapu Kadastro sitesinden arsamızın kenar uzunluklarını ölçtüğümüzde yaklaşık 17mt x 30mt çıkmıştı. Tabi elimizde net koordinatlar olmadığından tam ölçememiştik. Arsa alanımız 530m2 olduğundan kenar uzunluklarını da ona göre uyarlıyorum: 31,18mt x 17mt diyorum ki hesap tam olsun.

Şimdi emsal hesabı yapmaya başlayalım, yani kaç m2 inşaat yapabileceğimizi hesaplayacağız.

İmar durumunda KAKS oranına bakalım:

Emsal alanımız = 530 x 2,07 = 1097,1 m2

Planlı alanlar imar yönetmeliği, İkinci bölüm, madde 5, fıkra 8’de (kırmızıyla çizdiğim kısım) gördüğünüz üzere ilave emsal alanınız %30’u aşamaz diyor. Yani biz de maksimum hakkımız olan %30’u kullanıyoruz doğal olarak. İsteyenler için link: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=23722&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5

Emsal alanımız 1097,1 m2 çıkmıştı. Şimdi buna ilave olarak %30 daha ekleyelim: 1097,1 * 1,3 = 1426,23m2, düz hesap olsun diye 1426m2 olarak devam edeceğim.

Devam etmeden önce buraya bir parantez açalım. Biz emsal hesabını yaparken net arsa alanını kullandık, bazı arsalarda da brüt arsa alanını kullanıyorlar.

Arsa AlanıYola Terk AlanıNet Arsa AlanıEmsal OranıEk Emsal OranıBizim hesap Emsal alanıDiğer Hesap emsal alanı541,7011,705302,07%301426m2 (530×2,07×1,3)1457m2

(541,7×2,07×1,3)

Peki hangisini kullanarak hesap yapacağınızı nerden bilebilirsiniz? Normalde net alan kullanarak hesap yapılır ama belediyenin plan notları burada devreye girer.

Plan notu nedir?

Planlı alanlar imar yönetmeliği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tüm Türkiye için geçerli olacak şekilde hazırlanıyor. Yani İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki çok kıymetli bir arsa da Anadolu’nun ücra bir köşesindeki bir arsa da aynı kurallara tabi. Ama uygulama anında yerel sıkıntılar çıkabiliyor. Örneğin bir sokakta veya caddede özel bir durum olabilir, bunun gibi durumlar için yönetmelikte “ilgili belediye yetkilidir” diye ifadeler kullanılıyor. Her ilçe belediyesi de buradaki ifadeye istinaden bazı konularda kendi kurallarını belirlemiş, belediyeler belirlediği bu kuralları plan notlarında yazıyorlar.

Plan notunu daha iyi anlamanız için şöyle bir örnek vereyim: Diyelim ki Kadıköy Belediyesi’nin bir mahallesinde 5000m2 bir arsa var, içinde de 10 bloklu bir site var. Belediye yeni planları yaparken 5000m2 arsanın 3000m2’ sini okul arsası olarak ayırmış. Buradaki arsa sahipleri eski yapılarını yıkıp yerine yeni inşaat yapacak ama geriye sadece 2000m2 arsaları kalmış. Burada emsal oranı 1,5 ; taks oranı da 0,4 olsun. Yani yapabilecekleri inşaat şu oluyor: 2000 x 1,5 x 1,3 = 3900m2 Kurulum olarak da 2000m2 x 0,4 = 800m2 ye kurulum yapıyorlar. Çok kabaca 800m2 x 5 katlı bir yapı olabiliyor. Arsalarının 3000m2’ sini okula bedelsiz terk ettikleri için ekstra ödeme de alamıyorlar. Burada plan notları devreye girebiliyor. Örneğin belediye şunu diyebilir: 3000m2′ yi terk etmiş olsalar da emsal hesabını yaparken 5000m2 üzerinden yapabilirler. Bunun gibi farklı notlar da olabilir. Plan notlarını da imar durumu sayfasındaki şu butona tıklayarak görebilirsiniz:

Konuyu tam anlamanızı istediğim için araya ekstra bilgiler koyuyorum, hep uzuyor. Hadi hesap yapmaya başlayalım:

Taks hesabı yapıyoruz, binayı kuracağımız alanı hesaplıyoruz.

Arsa ölçülerimizi 31,18mt ve 17mt olarak hesaplamıştık. İmar durumuna bakarak yol cephesinden 5mt çekildik, arka ve yan bahçeden de 4mt çekildik. Bu şekilde çekildiğimizde binayı kurabileceğimiz alanın ölçüleri 22,18mt ve 8mt oldu. Alan da 177,44 m2 oldu. Öte yandan imar durumunda bize verilen max taks alanı 0,35’di. 530×0,35 = 185,5 m2 yapıyor. Elimizde 2 tane bina kurulum m2’si var, bunlardan düşük olanı alıp yola devam ediyoruz. Çünkü her iki şartı da aynı anda sağlamamız gerekiyor. TAKS alanımız 177,44m2 oldu.

Emsale dahil edilmeyen alanlar

Arkadaşlar kilit nokta burası. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 2.bölüm 5.madde 8 .fıkra a ve b bendinde diyor ki:

• Yangın merdiveni

• Yangın güvenlik holü

• Asansör boşlukları

• Bacalar

• Şaftlar

Taksa da emsale de dahil değildir. Aslında çok daha fazla madde var ama bir apartman hesabı yaparken bunlar %99 ihtimalle size yeterli olacaktır. Kafanızı karıştırmak istemedim.

Bu saydığım kısımların yaklaşık alanlarının kaç m2 olduğunu da belirteyim, hesap yaparken kullanırsınız:

• Yangın merdiveni : 12m2

• Yangın güvenlik holü: 6m2

• 1 asansör için 6m2

• Şaftlar(elektrik, su, doğalgaz vs hatları için): 2m2

Peki yangın merdiveni yapmak zorunda mısınız? Kaç tane asansör yapacaksınız?

Yangın Merdiveni yapma zorunluluğu

BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDAKİ YÖNETMELİK’İN 4.bölüm, madde 48, 5.fıkra a ve b bendinde (ilgilileri buradan erişebilir: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=200712937&MevzuatTur=3&MevzuatTertip=5)

a) Yapı yüksekliği 21.50 m’nin altındaki konutlarda korunumsuz normal merdiven kaçış yolu olarak kabul edilir ve ikinci çıkış aranmaz.

b) Yapı yüksekliği 21.50 m’den fazla ve 30.50 m’den az olan konutlarda, en az 2 merdiven düzenlenmesi, merdivenlerden en az birisinin korunumlu olması ve her daireden 2 merdivene de ulaşılması gerekir.

Peki yapı yüksekliği nasıl hesaplanır?

Yaptığımız tüm katların yüksekliğini tek tek topluyoruz (çatı arası hariç), eğer 21.5metreden fazla oluyorsa binada 2 tane merdiven olması gerekiyor.

Asansör yapma şartları

• Kat sayısı 3 ise asansör boşluğu bırakmak zorunludur.(Sonradan yapılabilmesi için)

• Kat sayısı 3’ten fazla ise asansör yapılmak zorundadır.

• 1 katının alanı 800m²’den büyükse ve kat sayısı 1’den fazlaysa 1 asansör zorunludur.

• 1 katının alanı 800m²’den büyükse ve kat sayısı 3’ten fazlaysa 2 asansör zorunludur.

• Kat sayısı 9’dan fazlaysa 2 asansör zorunludur.

• Kat sayısı 9’dan fazla olmasa da daire adedi 20’den fazlaysa yine 2 asansör zorunludur.

Tüm açıklamaları yaptık sanıyorum. Şimdi kaç katlı bina yapacağımıza karar verelim. Öncelikle bodrumu emsal hesabına karıştırmıyoruz. Bodrum katlar emsale dahil değil, istediğiniz kadar bodrum kat yapabilirsiniz ama bodrum katların tapusu da yok. Yani daire, dükkan yaptığınız bodrum katlardan bahsetmiyorum. Tamamen toprağa gömülü bodrum katlardan bahsediyorum.

Hesap detaylı olduğundan bazı şeylere ilk başta karar vermeniz gerekecek. Şu anda hesabını yaptığımız yerde imar durumuna bakarsanız bize h max: 15kat denmiş. Yani en fazla 15 katlı bir bina yapabilirim.(yapılanma şartlarım elverdiği durumda) Ben bu arsada istersem katta 2 daire olacak şekilde 7 katlı bir bina, istersem katta tek daire olacak şekilde 14 katlı bir bina yapabilirim. Emsalli olmasının avantajı zaten proje üzerinde bazı kısımlara kendim karar verebiliyor olmam. Eğer 14 katlı yaparsam 2. Asansör, yangın merdiveni zorunluluğu gelecek, ona göre m2’lerde değişiklikler olacak. O nedenle bazı kararları önceden vermem gerek.

Hemen örnek bir proje yapalım: Önce 1bodrum kat + zemin kat + 7 normal katlı bir proje hesaplayalım. Kat yükseklikleri:

• Bodrum kat: 3mt

• Normal kat: 3mt

• Zemin kat: 4mt

• Toplam yapı yüksekliği: Bodrum kat + Zemin kat + (normal kat x 6) = 25mt

Yönetmeliklere göre yangın merdiveni yapmak zorunlu, asansör sayısı ise 1 adet.

Biz üstte taks hesabı yaparken zemin kat alanını 177,44 olarak hesapladık ve binamızı da öyle kurduk. Elinize metreyi alıp yerinde ölçüm yaptığınızda bulacağınız alan 177,44’tür. Ama emsale dahil olmayan alanlar vardı ya, neydi onlar: asansör, şaft, yangın merdiveni, yangın güvenlik holü (Toplam: 26m2). İşte bu alanları düşüyoruz. 177,44 – 26=151,44m2. Yani yerinde 177,44 yaptık ama emsal hesabını yaparken 151,44 müş gibi sayıyoruz. Geriye ne kadar emsal alanımız kaldı? 1426,23-151,44=1275m2 (1426 bizim toplam emsal alanımızdı.) Toplam kaç normal kat yapmak istemiştik: 7kat 1275 / 7=182m2 (1 normal katın emsal alanı)

Peki emsale dahil olmayan alanlar vardı(26m2)

Yani 1 normal katı yerinde ölçtüğümüz zaman 182+26=208m2 gelecek ama emsal hesabını yaptığımızda 182 gibi sayacağız.

Yani bir ara özet geçelim

Zemin katımız 177m2, 6 tane normal katımız da 208’er m2 oldu. Peki biz bu katlara neler yapabiliriz? Kaç daire sığar?

Katta 2 daire yapacağımızı varsayıyorum, bu sayıyı siz de kafanıza göre artırıp azaltabilirsiniz.

Kat holü yapmamız gerekecek, yaklaşık 4m2 olsun.

Ana merdiven alanı: 10m2 olsun.

Toplam 14 daire olacak.

1 kat 208m2 olduğundan ve 1 katta 2 daire olduğu için 1 dairenin kat brüt alanı da 104m2 olacak.

Daire brütünü hesaplamak için: asansör, yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, baca, kat holü ve ana merdiven alanını düşmemiz gerekiyor. Tüm bu alanların toplamını 40m2 bulmuştuk. Katta 2 daire olduğundan 2 daire için 40m2, 1 daire için 20m2 eder. Daire brüt alanı= 104-20=84m2

Daire brüt alanıyla, daire net alanı arasındaki fark dairenin duvarlarıdır, onlar da yaklaşık olarak %11 civarında alan kaplar. Yani 84/1,11=76m2 yapar.

Özetle: 7 tane normal kata, 14 daire yaptık.

1 dairenin kat brüt alanı: 104m2 1 dairenin daire brüt alanı: 84m2 1 dairenin net alanı: 76m2 oldu

Toplam brüt, kat brüt, daire brütü, net alan kavramlarını kafanızda tam oturtamadıysanız şu yazımı mutlaka okuyun: https://www.okumusamele.com/daire-brut-kat-brut-emlakci-brut-farki/

Tüm binada yaptığımız hesabı tabloya dökelim:

Emsal Hesabıİnşaat AlanıBodrum Kat0500 m2Zemin Kat151 m2177 m21 Normal Kat182 m2208 m2Tüm Normal Katlar1275 m21457 m2Toplam1426 m22134 m2